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【转载】6月70城房价涨幅回落 下半年资金压力或迫使房企降价

作者: 21世纪经济 文章来源: 21世纪经济 点击数: 更新时间:2019-07-16

 分析人士认为,如果资金压力过大,下半年不排除房地产企业出现以价换量的可能,从而令房价涨势继续收窄,甚至下滑。

调控深度发酵,房价上涨乏力。

7月15日,国家统计局发布6月70个大中城市房价变化情况。与5月相比,各主要城市的房价虽然仍保持上涨局面,但涨幅有所收窄。其中最重要的两个特点在于:从物业类型来看,二手房价格涨幅下滑明显;从城市层级来看,一、二线城市房价涨幅均受到遏制。

这种情况并不令人意外。从今年第二季度开始,针对部分区域出现的楼市“小阳春”,监管层采取多重手段进行调控,很好地遏制了市场的非理性反弹局面。与去年同期相比,今年的商品房成交面积始终保持负增长。在交易量没有明显提升的情况下,房价大幅升温的基础也不复存在。

其中,5月18日住建部预警的苏州、佛山、大连、南宁4个城市中,大连6月二手房价环比涨幅为0.5%,环比收窄0.5个百分点;南宁涨幅为0.7%,环比收窄0.5个百分点。

对于购房者来说,好消息还在于,监管层正收紧房企的融资闸口,大量信托资金已经无法进入房地产业。迫于资金压力,房企仍有继续做出价格让步的可能。

二手房降温明显

尽管限价、限购、限售等调控政策会直接影响新房市场,但在6月,二手房价格的变化幅度明显大于新房。当月,有20个城市的二手房价格出现环比下降,创今年以来新高。而同期新房价格下降的城市仅有5个。

平均来看,6月全国70个大中城市二手房价格环比上涨0.28%,相比4月份的0.53%、5月份的0.43%,退烧明显。新房方面,70个大中城市价格环比上涨 0.66%,仅收窄0.05个百分点。

二手房由于分散、随机的特征,往往被视为整体市场的风向标。贝壳研究院首席分析师许小乐认为,去年下半年以来,热点城市二手房供应量明显增多,带动了价格出现下降。他认为,在调控的影响下,未来新房价格的走势将与二手房趋于一致。

从城市能级上看,一、二线城市的房价涨幅均受到遏制。6月,4个一线城市的新房、二手房价格涨幅均有所收窄;31个二线城市新房价格涨幅持平,但仍处在0.8%的相对高位,二手房价格涨幅收窄。

尽管三线城市的二手房价格涨幅有所扩大,但市场人士并不担心。中原地产首席分析师张大伟认为,今年3月以来的“小阳春”现象,主要发生在一二线城市中,目前看来,这些市场已经受到“精准打击”。相比之下,三线城市将随着棚改规模的缩减而出现自然降温。

张大伟表示,房地产市场已经从3-4月份的“小阳春”,过渡到5-6月份的快速退烧。这其中,“一城一策”思路下的调控作用明显。

根据中原地产的统计,今年4月至6月,全国出台房地产调控政策的频率为60次、41次、46次,月均调控频率相当于3月的三倍以上。从手段上看,除了常规的限售、限价、限贷外,房价预警机制也开始发挥作用。4月以来,共有10个城市因房价上涨过快被住建部“点名”。

21世纪经济报道记者在苏州调研时发现,5月11日和16日,苏州先后发布两份调控文件,对工业园区、高新区狮山片区进行精准调控。5月24日,苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会,提出全年房价涨幅控制在5%以内、新房备案价不高于4万、下调土地出让指导价等多项措施。

这一系列“组合拳”打出后,苏州楼市供需双方的预期迅速出现变化,新房和二手房成交迅速放缓。到6月,苏州市场的热度已经明显下降。

资金压力逐渐凸显

实际上,若拉长时间周期来看,今年以来的总体房价涨势并不算夸张。上海易居研究院指出,在这一轮市场周期中,70城房价(环比)涨幅曾在2018年7月至8月进入1.0%以上的“过热区间”,但随后在不断调控中回落。从2018年10月至今,70城房价平均涨幅始终处在0.2%-0.6%的区间内。

该机构认为,随着市场的继续降温,预计下半年房价涨幅会继续收窄,并可能坠入低于0.2%的偏冷区间。

大部分受访者认为,目前房地产市场面临的政策压力主要来自于两个方面。

一是“一城一策”持续推进。今年6月,洛阳、呼和浩特、大理、西安四城的新房价格环比涨幅超过1.5%,仍然被认为是过热区域。其中,西安新房同比涨幅达到25.2%,位居70大中城市之首。这些城市都被认为将迎来调控政策的施压。

上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,西安的案例反映出,部分二线城市在实施人才新政后,房地产市场出现异动。这类城市也将受到政策的“重点关照”。

自去年12月以来,西安新房价格环比涨幅已连续7个月领跑70大中城市。由于房价涨幅过大,今年6月20日,西安曾发布调控政策,将新落户居民的购房门槛设置为“落户满1年,或连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)”,同时将非户籍居民的购房门槛提高为五年社保或纳税证明。西安还将临潼区纳入住房限购范围。

另一个压力来自于资金面的收紧。5月17日,银保监会发文,强调针对房地产融资项目进行严格管控。从今年第二季度开始,监管层对信托公司的房地产项目进行摸底检查,并要求部分公司进行控制,从此,信托资金进入房地产被严格管控。

华泰证券指出,“历史来看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。”现阶段融资监管的意图在于,通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度,从而平稳房地产市场销售终端预期,降低房企未来潜在经营风险。

但这一举措也将给房企带来资金压力,近期房企的融资渠道已转向海外,部分企业的融资成本高达15%。分析人士认为,如果资金压力过大,下半年不排除房地产企业出现以价换量的可能,从而令房价涨势继续收窄,甚至下滑。

此外,今年房企将迎来债务偿还高峰期,可能加剧这一压力。世联行指出,今后三年,房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看,2019年至2011年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元,压力逐年增大。尽管今年的到期债务规模是三年中最小的,但仍比2018年增加近一倍。

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